不動産売却で得た所得は確定申告が必要？

不動産を売却すると、お金を受け取れます。このうち、不動産を購入したときの代金と売却のためにかかった費用を差し引いた利益のことを譲渡所得と言います。「譲渡所得＝売却代金―（取得費＋譲渡費用）」です。売却時の代金がそのまま所得として計算されるわけではない点に注意してください。

不動産売却時は、所得が発生するため、基本的には確定申告が必要です。ただし、譲渡所得は売却代金ではありません。譲渡所得額によっては確定申告が不要なケースもあります。また、特例の適用結果によっても確定申告の必要・不要が異なるため、確定申告が必要なケースと不要なケースを確認しておきましょう。

利益が出る場合は、確定申告が必要です。例えば、売却代金が5,000万円で取得費と譲渡費用が1,000万円だった場合、4,000万円の利益が発生します。この場合は譲渡所得として所得税の対象になるため、確定申告が必要です。

確定申告時は、給与所得や事業所得とは分けて税額計算を行わなければいけません。通常の確定申告書と分離課税用の確定申告書が必要になります。ただし、不動産売却を事業として行っている場合には、事業所得、不動産の貸付けによる利益は不動産所得として計算しなければいけません。

譲渡所得を計算した際、利益がでなかった場合は、確定申告は不要です。例えば、2,500万円で購入した不動産を500万円でリフォームしてから3,000万円で売却したケースでは、譲渡所得が0円になります。このケースでは確定申告不要です。

マイホームの売却時は、譲渡所得から3,000万円を控除できる「3,000万円の特別控除」があります。控除額は譲渡所得額が上限です。他にも軽減税率や買い替えの特例があり、これらを適用した結果、非課税になることがあります。ただし、特例を適用する場合は、利益がゼロになったとしても確定申告が必要です。

課税譲渡所得の計算方法は以下の通りです。

• 譲渡価額 －（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除額

それぞれの費用は以下の通りです。

これによって求めた譲渡所得金額に対して、以下の税率を掛けると、税額が算出できます。